提前还贷潮未平存量房贷利率盼下调

◎记者孙忠魏倩

随着楼市“5·17”新政的落地，居民购房热情开始被激活，这有利于增信心、稳楼市。不过，一部分已购房人的心里却是五味杂陈。

原因就是，存量房贷与新发房贷利率的差距越来越大。以上海为例，2021年7月至2023年12月期间的购房人，首套利率为4.55%，而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降为3.5%，相差超过1个百分点；甚至存量首套房贷利率比新发二套房的贷款利率还高。

此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声再起，“提前还贷”潮或卷土重来。

上海证券报记者从上海地区银行获悉，提前还贷规模在今年春节期间出现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。对此，业内人士建议，需要全盘考虑，统筹安排，可有节奏地降低“LPR 加点”定价模式中的加点部分，减轻在利率高位“站岗”的居民的房贷压力，减缓提前还贷动力；或引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制，避免“一刀切”下调利率对银行的冲击。

提前还贷量仍处相对高位

“本来准备提前还50万元，看着利差越来越大，这周和银行约了还80万元。”上海市民乐女士表示。

她于去年上半年购入一套学区房，由于是家庭二套房，利率为LPR 105基点，目前利率为5.25%。而今年上海“5·27”楼市新政后，新发二套房贷款利率仅为3.9%。“本来想留点钱应急，但利率差距实在太大了，就先拿去还了。”乐女士说。

这是近期上海地区购房人提前还贷的一个缩影。在北京、深圳等一线城市，这样的情况并不少见。一位北京购房人向记者表示，其首套房利率为4.75%，“现在每月都往里提前还，有多少还多少”。

记者从上海地区多家银行了解到，尽管经历了LPR与加点的连续调降，居民购房负担有所减轻，但银行方面反映提前还贷的现象仍普遍存在，人数依然很多。

一家大型银行上海分行负责房贷业务的人士向记者透露，今年该行提前还贷量在春节期间出现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。“尽管无法与去年春节后提前还贷的峰值相比，但很明显仍处于相对高位。不少存量房贷客户对于利率很不满。”

记者根据二手房和新房成交情况统计发现，仅京、沪两地在执行房贷利率加点期间的购房人，就涉及大约160万户。此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声四起。记者还从相关部门和银行获悉，自去年底调整房贷利率下限以来，上海就有大量去年开盘的新房业主希望降低房贷利率。

在上海新房市场，记者获悉，各家银行按照楼盘何时封顶来划定执行新旧利率下限。

在深圳，目前的政策是，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳房贷利率下限政策。这意味着，深圳存量房贷利率依旧执行原政策。

建议引入“转按揭”机制

在当前商业银行息差降至低位的情况下，再次调降存量房贷利率可谓牵一发而动全身。因此，业内认为，需要全盘考量，统筹安排。

有受访人士建议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR 加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，这样可以降低高利率购房者的还贷压力。

“引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷优惠，提前还贷潮未平存量房贷利率盼下调可以进一步降低居民住房消费负担，提振居民住房消费意愿和能力。”招联首席研究员董希淼表示。

还有人士建议引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。

“这样的再融资安排，在我国是缺失的。如果引入这样的机制，就是根据市场化原则，银行和住户间可以重新议定新的利率，这样能避免‘一刀切’式下调利率对银行的冲击。”余向荣说。

一位银行人士表示，目前各家银行房贷利率基本一致，尽管银行有降低利率维护客户关系的意愿，但目前仍未有相关政策给予一定降息空间。同时，目前上海区域的银行并不支持“无交易转按揭”等操作。

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